Kiracı Hakları Nelerdir ? Kiracının Hakları 2024
- Emircan GÜNEŞ
- 27 Eyl 2024
- 6 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 1 Eki 2024
İÇİNDEKİLER
VII. Sonuç
Kiracının Hakları: Türkiye’de Kiracıların Yasal Hakları ve Korunması
Kiracı hakları, kiralayan kişi ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesine dayalı olarak, kiracının konut ya da iş yerini belirli bir süre kullanması sırasında sahip olduğu yasal hakları ifade eder. Bu haklar, Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı) kapsamında düzenlenmiş ve koruma altına alınmıştır. Kiracı hakları, kiracının kira süresi boyunca kiraladığı yerin güvenliği, kullanım koşulları, kira artışı, tahliye gibi konularla ilgili olarak yasal güvence sağlar. Bu makalede kiracının hakları, kira sözleşmesinin taraflar açısından doğurduğu sonuçlar ve yasal dayanakları ayrıntılı bir şekilde ele alınacaktır.
I. Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Önemi (Kiracının Hakları)
Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında imzalanan, kiracının kiralanan malı kullanma hakkına sahip olduğu ve karşılığında belirli bir kira bedeli ödediği anlaşmadır. Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olabilir, ancak yazılı bir sözleşme, her iki tarafın haklarını daha güçlü bir şekilde korur. Sözleşmede kiralanan malın özellikleri, kira bedeli, kira süresi, ödeme koşulları, depozito gibi detaylar yer almalıdır.
A. Kira Sözleşmesinin Korunması
Kira sözleşmesi, kiracı için önemli bir güvence sağlar. Kiracı, sözleşmede belirtilen süre boyunca kiralanan yeri kullanma hakkına sahiptir ve bu süre dolmadan kiraya veren tarafından keyfi bir şekilde tahliye edilemez. Kiracı, kira sözleşmesi süresince konut veya iş yerinde güvenli bir şekilde yaşama ve iş yapma hakkına sahiptir.
B. Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi
Kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa ve bu süre dolduğunda kiracı sözleşmenin bitiminden önce en geç 15 gün içerisinde sözleşmeyi feshedeceğini beyan etmediği sürece, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış kabul edilir. Kiraya veren, sözleşme süresinin dolması dışında haklı bir sebep olmadıkça kiracıyı tahliye edemez.
II. Kira Bedeli ve Artışı
Kiracıların en çok merak ettiği konulardan biri, kira bedelinin artırılma süreçleridir. Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması, Türk Borçlar Kanunu ile belirlenmiş sınırlar çerçevesinde yapılmalıdır. Bu düzenlemeler, kira bedellerinin aşırı ve hukuka aykırı bir şekilde artırılmasını önlemek amacıyla getirilmiştir.
A. Kira Artış Oranları
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedelinin artırılması, bir önceki yılın Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre yapılabilir. Kira artış oranı, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşamaz. Kira sözleşmesinde kira artışıyla ilgili hüküm bulunsa bile, bu hüküm TÜFE oranı ile sınırlıdır. Kiraya veren, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamaz ve kiracıdan fazladan ödeme talep edemez.
TÜFE’ye Göre Artış: Kira bedeli artışları, TÜFE’nin 12 aylık ortalama oranına göre yapılır. Eğer sözleşmede daha yüksek bir artış oranı belirlenmişse, bu yasal değildir ve kiracının itiraz etme hakkı vardır.
Beş Yıldan Sonra Artış: Kiracının aynı yerde 5 yıldan fazla oturması durumunda, kiraya veren mahkemeye başvurarak piyasa koşullarına göre kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Ancak bu artış da makul bir seviyede olmalı ve piyasa değerlerine uygun olmalıdır.
B. Kira Bedelinin Zamanında Ödenmesi
Kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ve miktarda ödemekle yükümlüdür. Kiraya veren, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda yasal işlem başlatabilir. Ancak kiraya verenin bu süreçte ihtar çekmesi ve ödeme süresi tanıması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracıya en az 30 gün süre verilerek kira bedelinin ödenmesi istenmelidir. Kiracı bu süre içinde ödeme yapmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir.
III. Depozito ve Güvence Bedeli
Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında, kiraya veren kiracıdan depozito talep edebilir. Depozito, kiracının kiralanan yerde neden olabileceği zararlara karşı bir güvence niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, depozito bedeli en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Depozito, kiraya veren tarafından haksız yere alıkonulamaz ve kiracı kira sözleşmesi sona erdikten sonra, kiralanan yeri hasarsız bir şekilde teslim ettiğinde iade edilmelidir.
A. Depozitonun İadesi
Depozito, kiracı tarafından kiraya verilen malın hasarsız bir şekilde teslim edilmesi şartıyla iade edilmelidir. Eğer kiralanan malda kiracıdan kaynaklanan bir zarar söz konusu değilse, kiraya veren depozitonun tamamını geri vermek zorundadır. Kiraya veren, depozitonun yalnızca zararı karşılamak amacıyla belirli bir kısmını alıkoyabilir, ancak bu zararı belgelerle ispat etmek zorundadır.
B. Bankaya Yatırılan Depozito
Türk Borçlar Kanunu'na göre depozito, taraflar arasında doğrudan değil, bankada açılan bir vadeli hesaba yatırılmalıdır. Depozito, kiracı ile kiraya veren arasında anlaşmazlık çıkarsa, mahkeme kararı olmadan bankadan çekilemez. Bu uygulama, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını koruma altına almak amacıyla getirilmiştir.
IV. Tahliye ve Kiracının Güvenceleri
Kiracının haklarından biri de sözleşme süresi boyunca güvenli bir şekilde oturabilme hakkıdır. Kiraya veren, kira sözleşmesi süresince kiracıyı keyfi bir şekilde tahliye edemez. Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunen belirlenmiş geçerli nedenlerin var olması gerekmektedir.
A. Tahliye Sebepleri
Kiraya veren, belirli koşullar altında kiracıyı tahliye edebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre geçerli tahliye sebepleri şunlardır:
Kiraya Verenin veya Yakınlarının İhtiyacı: Kiraya veren, kendisi ya da birinci derece yakını için konutu kullanma ihtiyacı varsa, kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bu durumda kiraya verenin gerçek bir ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir.
Kiracının Kira Bedelini Ödememesi: Kiracı, kira bedelini ödemediği takdirde, kiraya veren ihtarname göndererek kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu durumda kiracıya ödeme yapması için en az 30 günlük bir süre tanınmalıdır.
Daha ayrıntılı bir şekilde tahliye sebeplerini öğrenmek için sitemizde bulunan makaleye buradan ulaşabilirsiniz.
V. Kiralanan Malın Kullanımı ve Bakım-Onarım Hakları
Kiracı, kira sözleşmesi süresince kiralanan malı sözleşmede belirtilen şekilde kullanma hakkına sahiptir. Ancak kiracı, kiralanan malda sözleşmeye aykırı olarak değişiklik yapamaz veya zarar veremez. Kiracının kiralanan malın bakımı ve onarımı konusunda belirli hakları ve sorumlulukları bulunmaktadır.
A. Kiralanan Malın Bakımı ve Onarımı
Kiralanan malda yapılması gereken büyük onarımlar kiraya verenin sorumluluğundadır. Örneğin, binanın yapısal sorunları, su tesisatı veya elektrik sistemi gibi büyük onarımlar kiraya veren tarafından karşılanmalıdır. Kiracının sorumluluğunda olan küçük bakım ve onarımlar ise genellikle kiracının kullanımı sırasında oluşan ufak tefek tamiratları içerir.
B. Tadilat ve Değişiklik Yapma Hakkı
Kiracı, kiralanan malda tadilat yapmak istediğinde, kiraya verenin yazılı iznini almak zorundadır. Kiraya verenin izni olmadan yapılan değişiklikler, kiracı tarafından kira süresi sonunda eski hale getirilmek zorundadır. Kiraya verenin tadilat taleplerini kabul etmemesi durumunda, kiracı tadilat yapma hakkına sahip değildir.
C. Kiracının Mahremiyet ve Konut Dokunulmazlığı Hakkı
Kiracının en önemli haklarından biri de konut dokunulmazlığıdır. Kiraya veren, kiracının izni olmadan kiralanan yere giremez. Bu durum, kiracının özel yaşamının korunması ve güvenliğinin sağlanması açısından büyük önem taşır. Kiraya veren, yalnızca acil durumlarda (örneğin bir su kaçağı gibi) kiracının izni olmadan kiralanan yere girebilir, ancak bu durumda bile kiracının bilgilendirilmesi gerekir.
VI. Kiralanan Malın Ayıplı Olması
A. Ayıp Kavramı Nedir?
Ayıp, bir malın ya da taşınmazın sözleşmede belirlenen niteliklere sahip olmaması veya o maldan beklenen kullanım amacına uygun olmaması durumunu ifade eder. Kiralanan malın ayıplı olması, kiracının bu malı amaçlanan şekilde kullanmasını engelleyebilir veya kullanımı zorlaştırabilir. Ayıplar, açık ayıp ve gizli ayıp olarak ikiye ayrılır:
Açık Ayıp: Kiracının, kiralananı teslim alırken kolayca fark edebileceği ve görebileceği ayıplardır. Örneğin, bir konutun duvarlarında bariz bir nemlenme veya dökülme olması açık ayıp olarak kabul edilir.
Gizli Ayıp: Kiralanan malın teslim anında gözle görülmeyen, ancak kullanım süreci içinde ortaya çıkan ayıplardır. Örneğin, kiralanan bir aracın motorundaki gizli bir arıza veya kiralanan konutun elektrik tesisatındaki sorun gizli ayıp kapsamına girer.
B. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu
Kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirtilen koşullara uygun ve kullanıma elverişli bir şekilde kiracıya teslim etmekle yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 301. maddesi, kiraya verenin bu yükümlülüğünü açıkça düzenlemektedir. Buna göre, kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte ve halde kiracıya teslim etmek zorundadır. Kiralananın teslim edildiği tarihte ayıplı olması veya sonradan ayıbın ortaya çıkması halinde kiraya veren bu ayıptan sorumlu tutulur.
Kiraya veren, kiracının kullanım amacını engelleyen veya bu amacı kısmen de olsa sınırlayan ayıpları gidermekle yükümlüdür. Kiracı, kiralanan maldaki ayıpları belirledikten sonra makul bir süre içerisinde kiraya verene bildirmelidir. Aksi takdirde, kiracının ayıba dayanarak ileri sürebileceği hakları sınırlanabilir.
C. Kiracının Ayıplı Kiralanan Nedeniyle Sahip Olduğu Haklar
Kiracının, kiralananın ayıplı olması durumunda talep edebileceği haklar, TBK’nın 304. maddesinde düzenlenmiştir. Bu kapsamda, kiracının ayıplı kiralanan ile ilgili dört temel hakkı bulunmaktadır:
Kira Bedelinde İndirim Talebi: Kiracı, kiralanan malın ayıplı olması durumunda, kira bedelinde ayıba orantılı bir indirim yapılmasını talep edebilir. Örneğin, kiralanan konutta nem ve rutubet gibi problemler varsa kiracı, kira bedelinin düşürülmesini isteyebilir.
Ayıbın Giderilmesini Talep Etme: Kiracı, kiraya verenden ayıbın makul bir süre içerisinde giderilmesini talep edebilir. Bu talep, genellikle ayıbın küçük ve giderilebilir olduğu durumlarda kullanılır. Kiraya veren ayıbı gidermeyi kabul etmez veya bunu gerçekleştirmezse, kiracı kendisi ayıbı giderip masrafları kiraya verenden talep edebilir.
Kira Sözleşmesinin Feshi: Kiralananın ayıplı olması, kiracının kiralananı kullanmasını önemli ölçüde zorlaştırıyor veya imkansız hale getiriyorsa, kiracı sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir. Örneğin, kiralanan bir iş yerinde su sızıntısı ve elektrik arızaları gibi problemler kiralananı kullanılamaz hale getiriyorsa, kiracı kira sözleşmesini feshedebilir ve taşınmazdan ayrılabilir.
Tazminat Talebi: Kiracı, ayıplı kiralanan nedeniyle uğradığı zararı kiraya verenden talep edebilir. Örneğin, kiracının ayıplı bir taşınmazda oturması nedeniyle sağlık sorunları yaşaması veya iş yerinde kiralananın ayıplı olmasından dolayı iş kaybı yaşaması gibi durumlarda kiracı, kiraya verenden maddi ve manevi tazminat talebinde bulunabilir.
VII. Sonuç
Kiracı hakları, Türk Borçlar Kanunu ile geniş bir çerçevede düzenlenmiş olup kiracıların kira süresince güvenli ve adil bir şekilde oturmalarını sağlamak amacıyla koruma altına alınmıştır. Kira sözleşmesi, taraflar arasında bağlayıcı bir belge olarak kiracının haklarını güvence altına alırken, kiraya verenin de yükümlülüklerini belirler. Kiracının en temel hakları arasında, kira sözleşmesinin korunması, kira bedelinin zamanında ödenmesi, tahliye edilmemesi, konut dokunulmazlığı ve depozitonun iadesi gibi konular yer alır. En temel hak olarak, kiracı kira sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getiriyorsa, kiralanandan tahliye edilememesi olarak karşımıza çıkar. Bu hakların bilinmesi, kiracının karşılaşabileceği hukuki sorunlarda yasal yollarla hakkını aramasına yardımcı olur.
Not: Daha ayrıntılı bilgi ve hukuki danışma talebi için sitemizde bulunan iletişim bölümünden profesyonel destek alabilirsiniz.
Yorumlar