Kiracı Nasıl Çıkarılır ?Kiracının Tahliye Sebepleri Nelerdir ? Kiracı Nasıl Tahliye Edilir ?
- Emircan GÜNEŞ
- 15 Eki 2024
- 5 dakikada okunur
İÇİNDEKİLER
I. Kiracının Tahliye Sebepleri Kiracı Nasıl Çıkarılır: Hukuki Dayanaklar ve Süreçler
Kiracının tahliyesi Kiracı Nasıl Çıkarılır, kiralayan ve kiracının arasındaki kira sözleşmesinin çeşitli nedenlerle sona ermesi sonucunda gerçekleşebilir. Kiracıların tahliyesi, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için oldukça hassas bir konudur ve bu süreçte tarafların hak ve yükümlülükleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) başta olmak üzere çeşitli hukuki düzenlemelerle korunmaktadır. Kiracının tahliye edilmesine neden olan durumlar çok çeşitlidir ve her biri farklı hukuki sonuçlar doğurur. Bu makalede, kiracının tahliyesine yol açan temel sebepleri detaylı olarak ele alacağız.
II. Kira Borcunun Ödenmemesi
Kira borcunun ödenmemesi, kiracının tahliye edilmesinin en yaygın nedenlerinden biridir. Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda mülk sahibi, kiracıyı tahliye etmek için hukuki süreç başlatabilir. Ancak bu süreç, belirli aşamaları takip etmek zorundadır:
İhtarname Gönderilmesi: Türk Borçlar Kanunu'na göre, kiracı bir kira döneminde kira borcunu ödemezse mülk sahibi, kiracıya yazılı ihtarname göndermek zorundadır. İhtarname, kiracıya borcunu ödemesi için belirli bir süre tanır. Bu süre kanunla konut ve çatılı işyerlerinde 30 gün olarak belirlenmiştir. Eğer kiracı bu süre içinde borcunu ödemezse, mülk sahibi tahliye davası açabilir.
III. Kiracının Temerrüde Düşmesi
Temerrüt, kiracının kira sözleşmesinde belirlenen yükümlülüklerini yerine getirmemesi anlamına gelir. Kira sözleşmesine göre, kiracı düzenli olarak kira ödemekle yükümlüdür. Ancak kiracının kira bedelini ödememesi veya başka bir yükümlülüğü yerine getirmemesi, mülk sahibine kiracıyı tahliye etme hakkı verir. Temerrüt durumunda tahliye süreci şu şekilde işler:
İki Kez İhtarname Gönderilmesi: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Dava Açma Hakkı: Eğer kiracı, ihtarnamelere rağmen borcunu ödemezse, mülk sahibi tahliye davası açabilir. Kiracının borçlarını ödemediği ve temerrüde düştüğü durumlarda, tahliye kararı alınabilir.
IV. Sözleşme Süresinin Sona Ermesi
Kira sözleşmeleri genellikle belirli bir süre için yapılır. Bu süre dolduğunda, mülk sahibi sözleşmeyi yenilememe hakkına sahiptir. Kiracı ile mülk sahibi arasında yeni bir sözleşme yapılmadığı takdirde, mülk sahibi kiracıyı tahliye edebilir. Ancak kiracının belirli hakları da bulunmaktadır:
Süre Uzatımı: Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira sözleşmesi süresi dolduğunda kiracı mülkü boşaltmadığı takdirde, sözleşme kendiliğinden olarak bir yıl daha uzar. Mülk sahibi, bu durumda kiracıyı doğrudan tahliye edemez.
Fesih Bildirimi: Mülk sahibi, 10 yıllık uzama dönemlerinin sonunda kira sözleşmesinin sona ermesinden en az 15 gün önce kiracıya yazılı fesih bildirimi yaparak, kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracının tahliyesini sağlayabilir.
V. Mülk Sahibinin Gereksinimi
Kiralanan mülkün sahibi, mülkü kendi ihtiyacı için kullanma gereksinimi duyduğunda kiracıyı tahliye edebilir. Bu duruma kişisel kullanım amacıyla tahliye denir. Mülk sahibinin kendisi, eşi, çocukları, anne-babası gibi birinci dereceden yakınları için konut yahut işyeri ihtiyacı doğduğunda, kiracıyı tahliye etme hakkı vardır. Ancak bu süreçte mülk sahibinin belirli kurallara uyması gerekir:
Mahkeme Kararı: Mülk sahibi, mülkü kendi ihtiyacı için kullanmak istediğini ispatlamak zorundadır. Bu durumda mahkemeye başvurarak kiracının tahliyesi için karar çıkartabilir. Mahkeme, mülk sahibinin gerçekten mülke ihtiyacı olup olmadığını değerlendirir.
Dürüstlük Kuralı: Mülk sahibinin ihtiyacı gerçek olmalıdır. Mülk sahibinin sırf kiracıyı çıkartıp daha yüksek bedelle kiralamak amacıyla tahliye talep etmesi, mahkemeler tarafından haksız görülmektedir.
VI. Mülkün Satılması
Kiralanan mülkün satılması, kiracının tahliyesi için bir neden olabilir. Ancak bu durumda da kiracının belirli hakları korunur:
Yeniden Kira Sözleşmesi Yapma Hakkı: Mülkün yeni sahibi, kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorundadır. Satın alınan mülk üzerinde mevcut bir kira sözleşmesi varsa, yeni mülk sahibi bu sözleşmeye uymak zorundadır. Kiracı, yeni mülk sahibi ile aynı koşullarda kiralama yapmaya devam edebilir.
Tahliye Süreci: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
VII. Taşınmazın Yeniden İnşası veya Onarımı
Kiralanan taşınmazın ciddi bir tadilat ya da yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa, mülk sahibi kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bu durumun da belirli kurallara bağlı olduğunu belirtmek gerekir:
Tahliye Şartları: Mülk sahibi, taşınmazın yeniden inşası ya da büyük bir onarım gerektirdiğini ispatlamak zorundadır. Bu onarım veya inşa sürecinde mülkün kullanılamayacak duruma gelmesi, tahliyeyi meşru kılar. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
VIII. Kiracının Kötü Niyetli Davranışları
Kiracının kötü niyetli davranışları, kiraya verenin mülkünü kullanma hakkını ihlal ediyorsa, mülk sahibi tahliye talebinde bulunabilir. Bu tür davranışlar şunları içerir:
1. Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.
IX. Boş Tahliye Taahhüdü
Kiracının tahliye taahhütnamesi imzalaması, mülk sahibine kiracıyı belirli bir tarihte tahliye etme hakkı verir. Ancak bu belgenin geçerli olabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir:
Rızaya Dayalı Olması: Tahliye taahhüdü, kiracı tarafından herhangi bir baskı altında olmadan imzalanmalıdır. Kiracı, tamamen kendi iradesiyle bu belgeyi imzaladığını beyan etmelidir.
Belirli Tarih İçermesi: Tahliye taahhüdü, kesin bir tahliye tarihi içermelidir. Tarihsiz veya belirsiz bir tahliye taahhüdü geçersiz sayılabilir. Yine aynı şekilde, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihi içermesi gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinin tarihi ile önce yahut aynı gün olması durumunda, taahhüt geçersiz kılınmaktadır.
Kiracı ile mülk sahibi arasındaki ilişki, kira sözleşmesi ile düzenlenir ve bu süreçte her iki tarafın da belirli yükümlülükleri vardır. Kiracının tahliye edilmesi, bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi veya kiralanan mülk üzerinde mülk sahibinin haklarının ihlal edilmesi durumunda gündeme gelir. Ancak, tahliye süreci belirli yasal çerçeveler dahilinde yürütülür ve bu sürecin taraflarca doğru anlaşılması oldukça önemlidir. Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuatla düzenlenmiş olup, çeşitli sebepler doğrultusunda gerçekleştirilebilir. Bu makalede, kiracının tahliye edilmesine yol açan temel nedenler detaylı olarak ele alınacaktır.
X. Sonuç
Kiracının tahliyesi, hem mülk sahibi hem de kiracı açısından yasal dayanaklara ve hukuki süreçlere bağlı olarak gerçekleştirilir. Türk Borçlar Kanunu, her iki tarafın haklarını koruma altına alarak tahliye sürecinin adil bir şekilde işlemesini sağlar. Kiracının tahliye edilmesine yol açan sebepler, borcun ödenmemesi, mülk sahibinin ihtiyacı veya kötü niyetli kullanım gibi farklı nedenlere dayanabilir. Tahliye süreci, mülk sahibinin ve kiracının haklarına saygı gösterilerek yürütülmeli ve taraflar arasındaki anlaşmazlıklar yasal çerçevede çözülmelidir.
Yorumlar