YENİ EV SAHİBİNİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE GEREKSİNİM NEDENİYLE TAHLİYE İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE NEDİR ?
- Emircan GÜNEŞ
- 4 Eki 2024
- 4 dakikada okunur
İçindekiler
I. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkının Hukuki Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin gereksinimi halinde taşınmazın tahliye edilmesi için dava açılabilmesini düzenler. Bu maddeye göre, ev sahibi taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (ebeveynleri) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer aile üyeleri için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu doğarsa, kiracıyı tahliye edebilme hakkına sahiptir.
Bu tahliye hakkı, mülk sahibinin mülk üzerinde ihtiyaç doğduğunu kanıtlaması şartına dayanır. Kira sözleşmesi devam ederken ev sahibi bu hakkı ileri sürerek tahliye davası açabilir. Ancak bu hak, mülk sahibinin gereksiniminin gerçek ve samimi bir ihtiyaca dayanması durumunda kullanılabilir. Mahkeme sürecinde ev sahibi bu ihtiyacını kanıtlamakla yükümlüdür.
II. Tahliye İçin Gerekli Şartlar
Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanabilmesi için bazı hukuki koşulların yerine getirilmesi gerekir:
1.Kişisel Kullanım İhtiyacı
Ev sahibi, kendisi veya aile bireyleri için taşınmaza ihtiyaç duymalıdır. Bu gereksinim genellikle konut ya da işyeri amaçlı olabilir. İhtiyacın gerçek ve samimi olması, yani ev sahibinin bu ihtiyacı kötü niyetli kullanmaması esastır. Örneğin, sırf kiracıyı tahliye etmek amacıyla gereksiz bir ihtiyaç ileri sürülmesi halinde mahkemeler bu talebi reddedebilir.
2. Mahkeme Kararı ile Tahliye
İhtiyaç nedeniyle tahliye hakkı, doğrudan kiracının mülkten çıkarılmasıyla değil, ancak mahkeme kararıyla mümkündür. Ev sahibi, taşınmaza duyduğu ihtiyacı kanıtlayarak tahliye davası açmalıdır. Kiracı bu süreçte tahliye kararına itiraz edebilir ve ihtiyacın gerçek olmadığını iddia edebilir. Mahkeme, tarafların delillerini inceleyerek tahliye kararı verecektir.
3. Kiracıya Bildirim
Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için, kira sözleşmesinin sona ermesinden en az 1 ay önce kiracıya yazılı bildirim yapması gerekir. Bu bildirimde, ev sahibinin taşınmazı kişisel gereksinimi için kullanacağı açıkça belirtilmelidir. Eğer kiracıya bildirim yapılmazsa veya bildirim geç yapılırsa, tahliye davası açılamaz.
Yahut ev veya işyeri üçüncü bir kişi tarafından devralınmışsa, yeni malikin devir alma tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya gereksiniminin olduğuna yönelik bir bildirimde bulunması gerekmektedir. Yeni malik bildirimin kiracıya ulaşmasından itibaren 6 ay sonra kiracıya karşı tahliye davası açabilecek, gereksinimini ispat ederek tahliye kararı alabilecektir.
III. Tahliye Davası Süreci
Ev sahibinin gereksinim nedeniyle tahliye hakkını kullanabilmesi için belirli hukuki prosedürlerin izlenmesi gerekir. Bu süreç, dava açma süresi, mahkemeye sunulacak deliller ve tahliye kararının uygulanması aşamalarından oluşur.
1. Dava Açma Süresi
Ev sahibi, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Eğer bu süre içinde dava açılmazsa, ev sahibinin tahliye hakkı düşer. Ancak bu sürenin geçmemesi için ev sahibinin yazılı bildirim süresine dikkat etmesi önemlidir.
2. Gereksinimin İspatı
Tahliye davası sırasında ev sahibi, taşınmaza olan gereksinimini ispatlamak zorundadır. Bu, genellikle ev sahibinin ekonomik durumu, mevcut konut ya da işyeri durumu gibi belgelerle desteklenir. Mahkeme, gereksinimin gerçek olup olmadığını titizlikle değerlendirir. İcra süreci, kiracının rızası olmadan mülkün zorla boşaltılmasına yol açabilir.
IV. Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı
Ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı, aynı koşullarda başka bir kiracıya kiralayamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi gereğince, tahliye tarihinden itibaren üç yıl boyunca aynı taşınmaz, başkasına kiraya verilemez. Eğer mülk sahibi bu yasağa aykırı davranırsa, önceki kiracı dava açarak tazminat talep edebilir. Bu tazminat genellikle eski kiracının uğradığı maddi zararlar üzerinden hesaplanır.
Bu düzenleme, ev sahibinin kötü niyetli olarak tahliye hakkını kullanmasını engellemeye yöneliktir. Mülk sahibinin gereksiniminin gerçekten var olup olmadığını denetlemek için getirilen bu yasak, kiracıların haklarını koruma amacı taşır.
V. Tahliye Davasında Kiracının Hakları
Tahliye sürecinde kiracının da belirli hakları vardır. Kiracı, ev sahibinin talebine itiraz edebilir ve ihtiyacın gerçek olmadığını ileri sürebilir. Mahkemeye sunduğu delillerle bu iddiasını destekleyebilir. Ayrıca, tahliye kararı verilse bile, kiracı mahkemeden ek süre talep edebilir. Bu süre, kiracının yeni bir konut bulabilmesi için genellikle üç ay ile altı ay arasında değişir.
VI. Tahliye Hakkının Kötüye Kullanılması Durumu
Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kötüye kullanması, kiracı için hukuki yolların açılmasına neden olabilir. Ev sahibi, gerçekte taşınmaza ihtiyaç duymadığı halde tahliye talep ediyorsa, bu durum kötü niyetli kabul edilebilir. Bu durumda kiracı, mahkemeye başvurarak tahliyenin iptalini talep edebilir veya ev sahibinin haksız tahliye talebi nedeniyle tazminat davası açabilir.
Tahliye hakkının kötüye kullanıldığına dair bazı örnekler şunlardır:
Ev sahibinin taşınmazı tahliye ettirdikten kısa bir süre sonra başka bir kişiye kiralaması.
Ev sahibinin taşınmaza gerçek bir ihtiyacı olmadığı halde, kiracıyı daha yüksek kira bedeli almak için çıkartması.
VII. Sonuç
Ev sahibinin ihtiyaç gereksinimi nedeniyle tahliye hakkı, kiraya verenin mülk üzerinde kişisel kullanım amacıyla düzenlenmiş bir haktır. Ancak bu hakkın kötüye kullanılmaması ve kanunun belirlediği şartlara uygun olarak kullanılması gerekmektedir. Kiracının da bu süreçte haklarını koruma ve savunma yolları bulunmaktadır. Ev sahibi, gereksinimini ispatlamak zorunda olup, mahkemeden tahliye kararı almalıdır. Mahkeme süreci sonucunda kiracı, tahliye kararı verilse bile ek süre talep edebilir. Tahliye sonrası mülkün başka bir kişiye kiralanması yasak olup, bu kurala aykırı davranılması halinde kiracının tazminat hakkı doğar.
Bu hak ve yükümlülüklerin doğru bir şekilde kullanılması, her iki tarafın da mağduriyet yaşamamasını sağlar ve kiraya veren ile kiracı arasında sağlıklı bir kira ilişkisinin sürdürülmesine katkıda bulunur.
Yorumlar