Kira Tespit Davası Nedir ? Kira Nasıl Arttırılır ? Kira Bedeli Arttırma Davası
- Emircan GÜNEŞ
- 28 Eki 2024
- 4 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 30 Eki 2024
I. Kira Tespit Davası: Hukuki Dayanaklar ve Süreçler
Kira tespit davası, kiraya konu olan taşınmazın kira bedelinin taraflarca belirlenememesi durumunda, mahkemeye başvurarak yeni bir kira bedelinin tespit edilmesi için açılan davadır. Bu davalar, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için önem arz eder, çünkü kira bedelinin piyasa şartlarına uygun hale getirilmesi amaçlanır. Kira tespit davası, özellikle enflasyon oranlarının arttığı dönemlerde ya da sözleşmelerin uzun süreli olduğu durumlarda sıkça gündeme gelir.
II. Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) 344. maddesi ve ilgili hükümler çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu kanun, kira artış oranlarının belirlenmesi ve kira bedelinin tespit edilmesi konusunda rehber niteliğindedir. Kira tespit davası, sözleşmenin taraflarının kira bedeli üzerinde uzlaşamaması durumunda mahkeme yoluyla kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılır.
TBK'ya göre, konut ve işyeri kiralarında kira bedeli belirlenirken şu unsurlar dikkate alınır:
Piyasa Rayiçleri: Kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenir.
Kira Artış Oranı: Kira artış oranları, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasına göre yapılır. Yani bir kira tespit davasında, kira artışı TÜFE oranını geçemez.
III. Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davasının açılabilmesi için belirli koşulların sağlanması gerekir. Bu koşullar şunlardır:
Sözleşmenin Devam Etmesi: Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ederken açılabilir. Kiralanan taşınmazın kira sözleşmesi sona ermişse, kira tespit davası açılması mümkün değildir.
Kira Bedelinde Anlaşmazlık: Kira tespit davasının açılabilmesi için taraflar arasında kira bedelinin belirlenememesi gerekir. Kira bedeli taraflarca belirlenemediğinde, bu bedelin mahkeme tarafından tespit edilmesi talep edilebilir.
Dava Açma Süresi: Kira Sözleşmesinin başlangıcından itibaren en az 5 yıl geçmiş olması gerekmektedir.
IV. Kira Tespit Davasında Mahkemenin İncelemesi
Mahkeme, kira tespit davasını değerlendirirken çeşitli unsurları göz önünde bulundurur. Mahkemenin bu süreçte dikkate aldığı başlıca unsurlar şunlardır:
Emsal Kira Bedelleri: Mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu çevredeki benzer mülklerin kira bedellerini araştırır. Emsal kira bedelleri, kira tespitinde önemli bir kriterdir.
Kira Artış Oranları: Mahkeme, TÜFE oranlarına uygun olarak kira artışını belirler. TÜFE oranı, sözleşmede belirtilen kira artış oranından daha düşükse, TÜFE oranı esas alınır. Ancak sözleşmede herhangi bir artış oranı belirtilmemişse, mahkeme bu oranı dikkate alarak yeni kira bedelini tespit eder.
Kiralanan Taşınmazın Durumu: Taşınmazın fiziksel durumu, kullanım alanı, konumu gibi özellikler de mahkeme tarafından göz önünde bulundurulur. Özellikle taşınmazın bakımlı olup olmadığı veya yeni tadilat yapılıp yapılmadığı gibi unsurlar, kira bedelinin tespitinde etkili olabilir.
V. Kira Tespit Davasının Sonuçları
Kira tespit davası sonucunda mahkeme, kira bedelini yeniden belirler. Bu yeni bedel, genellikle davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olur ve kira bedeli geriye dönük olarak uygulanabilir. Ancak mahkemenin belirlediği kira bedeli, sadece ileriye yönelik geçerli olacak şekilde de belirlenebilir.
Geriye Dönük Tespit: Mahkeme, kira tespit davasında belirlediği kira bedelinin geriye dönük olarak uygulanmasına karar verebilir. Bunun için sözleşmede, bir sonraki dönem bakımından artış şartının bulunması gerekmektedir. Örneğin, dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren değil, dava açıldığı tarihteki kira döneminin başlangıcından itibaren, geriye yönelik olarak arttırılabilmektedir.
İleriye Dönük Tespit: Mahkeme, kira sözleşmesinde artış şartı yoksa, belirlenen kira bedelinin dava tarihinden sonraki kira dönemi için geçerli olmasına da karar verir. Bu durumda yeni kira bedeli, sadece gelecekteki kira ödemeleri için geçerli olacaktır.
VI. Kira Tespit Davasında Tarafların Hakları ve Yükümlülükleri
Kira tespit davasında hem kiracının hem de mülk sahibinin belirli hak ve yükümlülükleri vardır. Taraflar, dava sürecinde bu haklarını korumak için dikkatli olmalıdır:
Kiracının Hakları: Kiracı, kira tespit davası süresince mevcut kira bedelini ödemeye devam eder. Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli ise dava sonucunda geçerli olur. Kiracının, haksız kira artışlarına karşı itiraz etme ve kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır.
Mülk Sahibinin Hakları: Mülk sahibi, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre belirlenmesini talep etme hakkına sahiptir. Mülk sahibi, kiracının kira bedelini piyasa şartlarına göre artırmadığını düşünüyorsa, kira tespit davası açarak bedelin yeniden belirlenmesini talep edebilir.
VII. Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davaları, davanın açıldığı mahkemenin iş yüküne ve davada sunulan delillere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Genel olarak kira tespit davaları, yaklaşık 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanabilir. Ancak tarafların itirazları ve ek delil sunmaları durumunda bu süreç uzayabilir.
Mahkemelerin hızlı ve etkili bir karar verebilmesi için tarafların kira sözleşmesi, taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri gibi delilleri zamanında sunmaları önemlidir. Tarafların uzlaşması durumunda dava süreci daha hızlı bir şekilde tamamlanabilir.
VIII. Sonuç
Kira tespit davası, kira bedelinin taraflarca belirlenemediği durumlarda mahkeme yoluyla kira bedelinin tespiti için başvurulan önemli bir hukuki süreçtir. Bu dava, özellikle uzun süreli kira sözleşmeleri ve ekonomik dalgalanmalar sonucunda kira bedelinin piyasa şartlarına uygun hale getirilmesi amacıyla açılır. Hem kiracı hem de mülk sahibi, dava sürecinde haklarını korumak için dikkatli olmalı ve hukuki destek almalıdır. Mahkemenin belirlediği kira bedeli, taraflar için bağlayıcıdır ve yasal çerçevede uygulanmak zorundadır.
Yorumlar